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原台中市政府所在地「台中州廳」將進行都市更新案，台中市政府昨（6）日舉辦招商說明會，吸引全台上市櫃開發商、微風廣場、觀光飯店的熱烈參與。中市府預估，「台中州廳」都更案可望「吸金」逾101億元，投入百貨商場、觀光旅館與住宅等興建，帶動中、西區的發展，指標性意義重大。

其中，勤美集團有「勤美誠品綠園道商場」，及「全國大飯店」、「金典酒店」成功案例，昨旗下璞真建設、全國大飯店、金典酒店及合作業者太子建設、誠品生活，皆不約而同參與「台中州廳」都更招商案。

台中市觀光旅館公會理事長柴俊林指出，國外不乏古蹟結合飯店的成功案例，台灣獨缺少百年歷史的古蹟飯店，「台中州廳具獨特建築與特色，一旦開發成功，成為特色古蹟飯店，將可活化中區資產，讓沉寂許久的中區再生」，該公會「樂觀其成」。

柴俊林進一步表示，目前包括艾美酒店、洲際大飯店、希爾頓花園酒店等國際級酒店，都將陸續進駐台中市中、西區及梧棲區展店，該公會期許台中州廳招商案、也能吸引國際品牌酒店進駐，將有助帶動台中市觀光產業發展。

昨參與「台中州廳」都更案招商說明會的開發商，包括太子、興富發、國建、三發地產、和旺、昇陽、璞真、國產、達麗、順天等知名建商；台中在地開發商如寶輝、國雄、磐鈺、大毅、中陽、富有土地、敦泰等也都派代表參加。

至於百貨商場業者，包括誠品生活、微風廣場、遠東百貨等參與；飯店業者則有台中全國大飯店、金典酒店、老爺管理顧問、高野大飯店等；及全球人壽、台灣金聯、台糖公司等數十家有興趣業者參與。

台中市副市長黃國榮昨日主持「台中州廳招商說明會」時指出，該都更案具指標性，期許成為中、西區再生的啟動器。他強調，都更案附近有BRT藍線、鐵路高架化等多項重大交通建設，全案已於今年3月31日起至7月8日公開招商。

台中市都發局長沐桂新表示，台中州廳計畫基地位於台中市西區民權路與市府路口附近，計畫範圍共分為A、B兩更新單元實施都市更新，總面積4.4公頃，將以「古蹟歷史建築活化‧創造文化商業與住居新場域」為發展定位，採取公辦民營開發方式，希望創造周邊區域商機及經濟效益。

資料來源: 中時電子報 2014/05/07

台中市第一代豪宅聚集地─西區，近年來在科博館、國美館、草悟道陸續完成後，更吸引富邦、由鉅、太子、富旺、勤美等大型上市建商進駐推案，區域房價直追七期。

台灣房屋西屯店房仲業者謝孟蓓表示，西區與七期同樣是房價精華區，卻多了面積最大、長型綠帶的草悟道。北起科博館，南延伸到市民廣場、勤美誠品和國美館，周邊特色餐廳、商店及書店林立，為台中市民換屋首選區域。

西區由於開發早，近年來土地取得困難，即使是零星土地釋出，都會吸引許多人搶標。今年3月中美街巷內一筆土地標售，雖僅僅約20坪土地，卻吸引了17組人馬競標，底價546萬元、標脫金額達788萬元，溢價率44％，換算每坪單價為40萬元。

位於西區的小型透天別墅更是搶手，去年推出位於中興街的「基石科博Villa」四戶透天別墅，甫推出即銷售一空。今年四月進場位於公益路、華美街附近的「曜暉日曜」六戶透天電梯別墅，面積僅180餘坪，地坪25-30坪、建坪100-120坪，樓高六層樓，開價約在4500萬元左右，也備受市場矚目。

在大樓豪宅個案「富邦天空樹」、「由鉅大恆」帶動下，每坪房價在50萬元起跳，太子建設繼「景雲見」個案熱銷後，又推出位於向上路、近美村路「青峰錦」個案，其規畫地上20層、地下3層的大樓產品，坪數53-63坪，開價46-50萬元。

豐境建設也在西區接連推出「璞麗」、「敘美」兩案，每坪開價35萬元起。另外，上市建商富旺國際即將推出位在中美街、昇平街「國美天藏」，坪數55-85坪，每坪單價逾40萬元。

北部建商忠泰、勤美集團更看好西區潛力，積極在此區域購入土地，未來也將陸續推出豪宅案，開價上看60萬元。勤美住宅案規畫26層樓的雙塔式建築，初步規畫70至150坪的產品，另外還規畫打造大型購物商場、國際觀光酒店等，也讓該區域發展持續看俏。

資料來源: 中時電子報 2014/05/08

歷經機車族抗議「禁摩」等風波，台中市府訂定「台中市低碳城市發展自治條例」，9日終於公布施行，違反條例者罰鍰最高達10萬元，將在半年內續約訂定相關配套子法，宣告低碳法制化上路！

法令研議期間曾被誤解機車禁行台中市，引發機車族抗議，副市長蔡炳坤澄清「禁摩」疑慮，在水湳的大宅門特區推動世界級低碳社區，改採個人捷運系統或其他電動運輸工具，同等管制使用燃油的汽車與機車，且限該特區。

剛從英國考察綠能的蔡炳坤針對推動太陽能發電指出，公有設施發電量達8.8百萬瓦，足供4000戶家庭使用，台中市多達40百萬瓦夠2萬戶使用，擁有良好綠能發展條件。

中央規定各縣市免受招標法規限制的公有太陽能發電量僅5百萬瓦，推廣效果不佳，他建議放寬台中市「優等生」綠能限制。

「氣象達人」彭啟明以「全球暖化的趨勢」演講，全球氣候變遷是全民問題，但大家還在紙上談兵，低碳現在不做，將來一定會「加倍奉還」，低碳非痛苦之事，能創造無限商機。

黃崇典指出，該自治條例實施後，城鄉規畫、土地開發、都市更新等都列入，載明自然生態、生態補償、碳盤查、採行低碳工法等措施，落實低碳精神。

資料來源: 中時電子報 2014/05/10

台中新市政中心所在的七期重劃區，擁有新光三越、大遠百購物商圈，距離中山高中港交流道不遠，生活機能逐漸成熟，是大台中的政商中心，獲得「台中信義計畫區」美譽，更是中部豪宅聚集重鎮。七期被視為中部豪宅首善之區，吸引不少政商名流進住，除了新市政中心，台中市長胡志強的官邸也位於此，周邊治安相對較佳，但房價也因此高不可攀。

台中市捷運綠線已動工，帶動七期文心路沿線站區開發商機，加上台中大都會歌劇院確定「升格」為國家級表演藝術中心，並由文化部接手管理營運，未來發展前景可期，也為此區文化內涵挹注不少元素，間接帶動生活品質提升。

今年七期重劃區在北部大型建商進駐推案帶動下，市況熱鬧滾滾，尤其大都會歌劇院所在的府會雙十字園道第一排，更是市場矚目的焦點，房價屢創新高。其中，大陸建設進軍中部的首件豪宅案「寶格」，每坪單價70萬至90萬元，創台中豪宅房價歷史新高；另一件園道案寶璽「天睿」，每坪單價也達75萬至85萬元；新進場的國泰「層峰」，則在63萬至75萬元間。

資料來源: 聯合新聞網 2014/05/11

臺灣十大名居之首「臺中市定古蹟摘星山莊」十一日舉辦開幕儀式，未來將朝向OT委外經營，引進文創產業，帶動地方觀光發展，重新定義古厝的新生命。市長胡志強表示，摘星山莊最新的意義是幫助每個人圓夢，摘星山莊的重新啟用能夠讓更多人圓夢。

潭子區「摘星山莊」於清同治十年(西元一八七一年)由清領時昭勇將軍林其中起建，光緒五年(西元一八七九年)完工，占地八千多平方公尺；其建築特色「無處不雕，無處不書，無處不畫」故有「臺灣民居之首」的美譽。這座獨具代表性的傳統民居，在磚雕、木雕、石雕、交趾陶、木結構、彩繪及防禦體系上，都有相當精緻的呈現。

市長胡志強表示，摘星山莊的擁有新生命是大家共同的驕傲，現在保存是第一目標，今日的摘星山莊與一百三十五年前一定有所不同，除了要記住當年的好，也要思考如何讓摘星山莊發揮當年的風華；透過政府及地方的目標，還有導覽義工生動清楚與具體的解說，將讓摘星山莊成為大臺中的寶藏。

市府文化資產處長張祐創說，摘星山莊開放後，將朝OT委外經營，希望引進民間企業經營模式，讓摘星山莊能帶動地方觀光發展，並將配合「摘星青年 築夢臺中」計畫，成為文創的基地，會有更多藝文活動進駐，除了讓更多民眾欣賞古蹟昔日光彩外，也成為臺中市重要文化觀光景點之一。

文化局表示，摘星山莊在民國八十六年時一度面臨拆除的命運，也因而造成建築右邊部分遭受嚴重破壞。所幸經文史工作者、當時的前臺中縣政府的努力避免古厝再受到破壞；同年十二月二十六日公告指定為古蹟，主體修復已於民國九十九年完工，一0一年完成圍牆及停車場工程。

資料來源: 好房News 2014/05/13

台中市府最近正辦理潭子都市計畫第四次通盤檢討，其中的「變六案」欲將福林路西側農業區，變更為產業發展專用區與住宅區，引起許多地主反對紛向民代陳情，市府都發局長沐桂新表示，市府要徵地規劃產業園區，該案只要有一個人反對，就不會變更都市計畫使用分區。

賴朝國議員表示，第三次通盤檢討時將該處規劃為住宅區，民眾都不要了，更何況是產業發展專用區，他建議市府應該尋找臺糖地、國有地或軍用地，另行規劃。吳顯森議員要求市府取消該案，市府要徵地規劃產業園區，國道四號交流道下來旱地一堆，為何要選好的農地？要選好地也可以，但是要用市地重劃。

都發局沐局長表示，潭子區都市計畫第四次通盤檢討「變六案」，將福林路西側農業區，變更為產業發展專用區與住宅區，照規定 4月8日開始公開展覽、4月29日舉行公開說明會，目前程序走到這裡，案子要退也要提到都委會才能撤，不是都發局說撤就撤。

沐局長說，潭子四通是屬於主要計畫的通盤檢討，一定要送內政部，案子在期末報告時，大致上是有共識的，現在到地方舉行公開說明會與公開展覽時有陳情意見進來，他強調，只要地方上有一個人反對、地主有一個人反對，這個案子就不做，像三通一樣，就保留不去檢討這個案子，不去檢討就沒有這個案子。

沐局長提醒，該處是農地並沒有做農用，且已經充滿違規工廠，若是有違反都計法、建築法或違反農業相關法規，廠商仍有被依法開單處罰的風險。

市議員陳清龍則表示，都市計畫通盤檢討發包委託專業顧問公司進行規劃，他建議未來可以在期初先開居民座談會，先聽取民意。沐局長表示，市府依法會在辦理通盤檢討前先公告範圍、徵求意見，辦理規劃階段也會與議員、區長、里長訪談，收集相關意見作為擬定草案的參考。

資料來源: 好房News 2014/05/13

合庫大舉降低房貸成數。根據合庫內部最新清查結果，在30多萬的房貸戶裡，現在房貸成數超過七成的房貸案量占全體比重僅20％，至於八成以上的更僅占0.8％，大部分的成數集中在五成及六成，這一部分的占比逼近60％，合庫的平均房貸成數現在為54.5％。

上述房貸成數，是新、舊案合併統計，合庫高層指出，即使只看最近兩個月的新房貸申請案，能作到七成以上的房貸也僅占20％，大部分新案的房貸成數都在七成以下。

財金部會本月初調查大型行庫的同一借款人房貸件數統計，合庫銀行總經理林鴻琛說明，在30多萬房貸戶裡，旗下一戶房貸的比重超過97％，至於同一借款人辦兩戶房貸的占比則僅2.4％，三戶以上的更是連0.5％都不到。

合庫嚴控房貸，除了成數，也雙管齊下調高利率。林鴻琛指出，現在即使是首購族適用的房貸利率，也已全面從2.5％起跳；至於非首購利率分兩個部分，合庫已要求旗下近300家分行的非首購利率，分行經理的最低利率權限為2.75％，就算拿到總行，非首購的最優利率仍會從2.5％起跳。

合庫現在嚴控房貸，除了央行及財金部會的房市控管政策要求，銀行法第72條的上限也是一大因素；合庫指出，現在的銀行法第72條「警戒線」，已設定在總存款占比27.45％，比起前兩年分別設定在29.36％、28.68％，都更為嚴格。

截至今年4月底止，合庫加計購屋房貸，以及購建貸款，放款餘額達4,798億元，比起去年底的4,790多億元，可說控制在持平零成長。截至4月底止，合庫的房貸加土建融餘額，共達6,800億元，倘若以銀行法第72條的規定來看，尚有約500億元的放款空間。

由於額度有限，合庫對於「已准而未貸」額度的管控及放款時間點安排亦特別小心。

公股金融圈人士指出，淡水、桃園八德、青埔、蘆竹已出現房價「緩跌」現象。另一方面，全省仍有部分地區出現價格不減反增現象，有行庫主管指出，台南因房價尚低，因此近半年價格上揚不少，此外台北市的萬華區、大同區，近半年相對其他地區出現「補漲」效應。

資料來源: 中時電子報 2014/05/15

買賣房屋時，有些賣家會告訴買家，雙方交易要採「賣清」方式，除了房屋價格，要求買家要連帶付清特銷稅款。北區國稅局表示，私下立約雙方「賣清」沒有用，只要出售期間未達兩年的不動產，賣家就得繳納特銷稅。

同時，計算特銷稅應繳納金額時，應以房屋價格加上自行支付的特銷稅款，若只以房屋價格計算，將視為短漏報，會遭補稅並處最高一倍罰鍰。

部分屋主經常抱持著「賣清」觀念，為了省去後續麻煩，在訂定買賣契約時，會要求買方除須付房屋價格，也得負擔相關手續及稅款。

北區國稅局常接獲民眾詢問，若契約中明訂由買方負擔特銷稅，賣方是否就可以免繳，國稅局回應，依《特種貨物及勞務稅條例》，繳稅主體仍是賣方，且買方多付給賣方作為特銷稅費用的金額，也屬銷售時的「全部代價」，須納入特銷稅課稅範圍，若漏報這部分金額，國稅局將視為短漏報案件處理。

舉例來說，甲將手中持有未達一年的不動產賣給乙，買賣價格訂為2000萬元，並在契約中明訂，乙應負擔特銷稅，先行將特銷稅額300萬元（2000萬元*特銷稅率15％）連同房屋價格一起付給甲方，總計2300萬元。

但依照特銷稅條例規定，賣方甲才是納稅主體，若賣方甲未繳，則視為漏繳特銷稅，同時，乙多付給甲的300萬元，也應納入計算應納稅額的金額範圍中，也就是用雙方交易總金額2300萬元，乘以15％特銷稅費率計算，若只用2000萬元房屋銷售金額計算應繳稅額，少繳部分也將視為短漏報。

國稅局表示，透過買賣證明，很容易就能查到短漏報情形，一旦查到相關情形若民眾在國稅局查到、但尚未寄出處分書前，主動前來補繳本稅，則僅罰漏繳稅款0.5倍罰鍰，但若被查獲仍不符結果不願繳納本稅，則須以一倍罰鍰；國稅局強調，補稅及罰鍰的對象，都是賣方而非買方，提醒民眾不要因誤解「賣清」可行性而觸法。

資料來源: 聯合新聞網 2014/05/14

金管會昨日完成銀行業房貸壓力測試，未來若發生房價下跌20％、利率上升1個百分點，銀行損失374億元；房價下跌30％、利率上升2個百分點，銀行損失738億元。金管會強調，即使房價跌3成，銀行仍可承受。

台北市副市長張金鶚喊出「2年要讓房價跌3成」後，房市立即風聲鶴唳，金管會也全面要求銀行進行房貸壓力測試，結果顯示，在壓力情境下，銀行可能發生的損失，都在可承受範圍。

金管會說，這次銀行業設定輕微情境是房價下跌20％及利率上升1個百分點，較嚴重壓力情境為房價下跌30％及利率上升2個百分點，2種情境都有假設房價下跌後，民眾所得減少，以加強壓力效果。

依各銀行測試結果，如果以去年12月31日為基準日，較微及較嚴重壓力情境可能發生的損失，分別為374億元及738億元。將可能發生損失全數從自有資本扣除，資本適足率將由11.87％，降至11.71％及11.56％，減少0.16及0.31個百分點。以銀行法定資本適足率最低8％為標準，銀行仍可承受。

金管會表示，可以承受的原因，主要是目前房貸成數大多低於7成，銀行具有因應房價下跌30％的緩衝空間，且近年已逐步引導銀行增提備抵呆帳，並提高資本適足要求，銀行因而具備一定風險承擔能力。

金管會強調，即使壓力測試通過，但銀行不動產授信風險只要過度集中，還是會以差異化管理的方式要求改善。100年度起，金管會已針對購屋修繕及建築貸款集中度偏高的銀行，提出控管措施，截至今年1月底，列管銀行已由17家降至7家，也較去年少了2家。

金管會指出，雖然銀行年度間的貸款比例會有波動，但列入控管都是抽查時超標的銀行。對於放款集中度仍高的7家銀行，將持續要求提報改善計畫，若改善目標未明確或不明顯，也會依差別化管理原則，要求提列備抵呆帳。

金管會統計，截至今年3月底，整體銀行購屋修繕餘額達5兆9729億元，較去年底的5兆9580億元，增加149億元；建築貸款餘額1兆704億元，較去年底的1兆6558億元，大減5854億元。

銀行業者表示，由於金管會對不動產放款的控管仍未縮手，銀行為了降低呆帳準備的成本，給予民眾房貸利率調降的空間不會太大，貸款成數也會持續受到限制，尤其7家被盯上的銀行，放款時會更嚴謹。

資料來源: 中時電子報 2014/05/14

提高非自用住宅的房屋稅、地價稅，可以發揮租稅正義，並同時具打房效果嗎？仔細算一下，除非稅率提高五到十倍以上，否則，投資客幾乎忘了它的存在。

台灣房地產持有成本低廉，包括房屋稅、地價稅都很低，因此也造成房地產炒家，可輕鬆持有房產獲利，卻不需要付出高成本的不合理現象。現在政府積極打房重點，放在房屋稅、地價稅稅率，但此真的有效嗎？若有效，真的不會影響普羅大眾嗎？

上個月財政部長張盛和和台北市副市長張金鶚，針對房地產相關稅負會商，雙方有共識的是，未來針對「自用」與「非自用住宅」的房屋稅，將採取差別稅率。政策面看來，對於擁有多戶房產的「大戶」持有成本增加，可實現富者多繳稅，或是打擊投資客的目的，但事實上，卻可能事與願違。

目前台灣的房地產持有稅有二種，一是每年5月課徵的房屋稅，一是每年11月課徵的地價稅。

房屋稅=房屋現值×稅率

地價稅=土地公告地價×稅率

 

一、自用住宅優惠稅率，僅一戶適用

以目前台北市房屋稅計算方式為例，自用住宅稅率1.2%，非住家非營業用稅率2%，營業用稅率3%。最近新聞中強調，未來夫妻僅能有一戶列為自用住宅，若持有二戶以上者，就要採取差別稅率，但我看到這則新聞覺得很奇怪。

我跟我先生名下各有一戶房屋，並未做營業或出租使用，先前買第二屋時，想要申請自用住宅稅率，就被擋下來了。因為，夫妻只能有一戶使用自用住宅優惠稅率，因此，第二戶採用差別稅率其實目前早已經在做了。

二、稅率影響幅度極小

即使房屋稅從1.2%變成2%或3%，影響有多少呢？舉例來看，台北市一戶20年以上的中古屋，市價達2000萬元以上，但房屋現值可能僅為40萬元，自用住宅房屋稅1.2%，每年繳4800元。若稅率調為2%，則房屋稅調高為8000元，稅率調為3%，每年房屋稅調為12000元。

這個稅率對一般上班族而言，可能會增加一些負擔，但對於高資產族或是投資客而言，房價上漲的價值，超過數十萬、數百萬元，遠遠超越稅負的增加，因此，房屋稅微幅的調整，對他們而言是「幾乎忘了它的存在」。

根據統計，全台灣有3戶房產以上的有66萬人，有10戶以上的有1萬人，因此，真正要課稅應該針對這群人，也就是夫妻名下擁有3戶以上房產者，第三戶房屋稅率若能大幅調高到10%或20%以上，如此對於包租公、包租婆、投資客，才會有較大的成本壓力，否則根本就是不痛不癢。

三、房屋現值調整影響更大

除了調整稅率之外，另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值，以前述市價2000萬元的房屋，房屋現值僅40萬元，若房屋現值調高至80萬元，則即使稅率維持1.2%，房屋稅每年就要多一倍。

但是若調高房屋現值，影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶，而是所有民眾一體適用，每個人的負擔都大幅增加，因此政府幾乎不太敢動這個腦筋。而究竟是否調高房屋現值，則由地方政府來決定。

四、地價稅的情況與房屋稅差不多

目前地價稅的稅率，自用住宅為千分之2，一般住宅稅率從千分之10到千分之55，有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女，名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2，第二戶稅率為千分之10。

若按前述2000萬元市價房屋，土地公告現值可能僅150萬元，自用住宅每年地價稅僅3000元，一般住宅地價稅15000元，負擔相當輕鬆。若真要對三戶以上房產持有者課稅，稅率要拉高到千分之50以上，才會產生某些抑制效果。

同樣的，更有效的是提高土地公告地價，不過，這也將影響到所有房屋持有者的負擔，目前雖有逐年調高現象，但幅度仍然不敢過大。

五、實價課稅衝擊大

目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中，待實價登錄資訊更為完整後，是否可能朝房地稅制合一，採實價課稅的方向發展？若此真正落實，則房屋稅、地價稅整合為一，按實價來課稅，則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大，實施的可能性較低。

即使未採取房地合一稅，若在買賣交易時採取實價課徵增值稅，由於賣方勢必將成本加入售價中，房價反而因為成本推動而墊高，不僅無法打房，對想購屋的民眾更為不利。

主導權在地方政府

整體而言，若要從房屋稅、地價稅的方向來抑制房市投機或投資者，應該讓單身一戶，夫妻二戶可適用自用住宅優惠稅率，否則按照目前的制度，其實是懲罰夫妻。若能對個人二戶以上、家庭三戶以上房產持有者，課以五倍至十倍以上的高稅率，影響層面較小，卻可讓房市投資客產生具體壓力，真正發揮效果。

由於房屋稅、地價稅，稅率與稅基的主導權都在地方政府，因此，地方政府態度攸關重大。若各縣市政府各自行動，無法全台整合勾稽，或稅率基礎不同，則效果有限，最終可能還是雷聲大雨點小。

資料來源: 好房News 2014/05/15