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房地產中部大「獵漏」　三大逃稅花招「破功」

道高一尺魔高一丈嗎？如果觀察近來國稅局的中部大「獵漏」，恐怕就不適合了，因為過去4個多月來，被查到補徵營業稅高達1.2億元，而財政部中區國稅局更把目前三大逃稅手法列了出來，更點名台中市黃金地段例如台中七期等的不動產交易，國稅局強調部分業者常會故意採用各種手法規避，一旦發現建商賣的總價偏低，或是壓低房屋售價偷偷抬高土地成本，以上這些逃稅花招已經破功了。

逃稅花招一：故意低報售價

中區國稅局近期發現，有知名建商在台中市七期重劃區，房屋售價每坪僅15萬元，明顯低於當地豪宅每坪30萬元的行情，因此國稅局就立刻按當地市場行情，調整其房屋售價，依法補徵營業稅1800多萬元。

逃稅花招二：抬高土地成本

其實在現行土地交易所得免稅，以及證據不易掌握之下，不少建商與地主合作，刻意抬高土地成本，來規避營利事業所得稅，但是如果跟周邊行情或估價師資料不合，加上一旦無法說明清楚，很抱歉國稅局也能破解，估計從4、5月開始，補稅金額已經超過1.2億元。

逃稅花招三：不斷轉手土地

要是建商自地自建後銷售，招數是想要透過短期內不斷轉手土地來墊高成本來逃稅，國稅局官員透露，其實查查銀行貸款資料就會水落石出，有建商就因此得補繳4000多萬元的營業稅。

其實根據近來查稅中也發現，台中不少區域內的重劃土地有異常，國稅局提醒即使短期無法作建築使用，依規定重劃土地除農地外，視為都市土地，即使被列為短期禁建，仍須誠實報繳奢侈稅，另外在重大交通建設的周邊土地，也發現確有短期頻繁買賣的情形，看來這些也被國稅局鎖定，恐怕就是下一波「獵漏」標的。

資料來源: 好房News 2014/08/26

奢侈稅8項豁免條款　你看懂了嗎？

奢侈稅從2011年6月上路至今，已經超過3年時間，由於奢侈稅是採交易總價課徵10~15％的稅率，課徵稅額甚至比財產交易所得高，也讓不少持有未滿2年出售房地產的所有權人，希望能找尋豁免的方式，不過，國稅局近期又進一步宣導，希望民眾避免因未申報遭罰。

國稅局補充奢侈稅第5條的8項豁免條件如下：

第1、所有權人與其配偶及「未成年」直系親屬僅有1戶房屋並，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。國稅局進一步解釋，若僅有直系尊親屬或未成年子女辦理完成戶籍登記，則不符合這條規定。

第2、若符合第1項規定，並以「先購後售」方式換屋，導致共持有2戶房地產，則是以新房地產移轉登記日起算1年內，買新賣舊出售原本的房屋。

第3、若符合第1項規定，並以「先購後售」方式換屋，導致共持有2戶房地產，因調職、非自願離職或其他非自願因素出售新房地產，出售後仍符合第1條規定。

第4、經地方稅捐機關認定不課徵土地增值稅的土地。該條例是依據《農發條例》為農業使用不課徵土增稅，等於只要有農業使用證明，就不用課徵。

第5、依都市計畫法指定的公共設施保留地，尚未被徵收前移轉。

第6、銷售因繼承或受遺贈取得。

第7、營業人興建房屋完成後第1次移轉。包括自地自建、合建分售、合建分售及營業人銷貨退回的房地產。

第8、銷售都市更新中以權利變換方式，分配取回的房地產。

資料來源: 好房News 2014/08/19

台灣房價居高不下，對於首購族而言，最常犯的毛病就是買了「不適合自己」的房屋，專家建議，應該考慮自己的財務能力與需求，未來換屋時才能擁有更多自備款！

首購族通常最在意資金和財務狀況，好好檢視自己的資金來源，才能買到適合的好屋。（好房資料中心）

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，首購族常有的購屋迷思是會選擇坪數大、總價過高、越新的房子越好，然而坪數大讓房子的使用效率過低，總價高每月支付的房貸也貴，新房子因為首購族預算有限也很難買到。

首購族通常最在意資金和財務狀況，不妨檢視一下自己的資金來源，才能買到適合的好屋！

1.家庭年收入

以年薪計算，建議以最低標來計算家庭收入，避免高估財務能力。

2.單薪或雙薪

是以結婚為前提購屋還是單身買房？想清楚購屋後的家庭模式，檢視清楚所有可能的狀況！

3.每月房貸

目前貸款成數約六、七成，貸款約二十年，每月房貸以不超過家庭總收入三分之一為佳。

4.預售工程款

選擇購買預售屋的話，要計算工程期每期負擔為多少，以及多久得付一次。

5.養房費用

有些房屋公共管理費高，每年也有房屋稅等稅負，首購族最好將相關費用列舉清楚，做好心理準備。

6.增值空間

購屋時最好考慮增值情形，房屋周邊有公共、交通建設具加分效果，否足得存更多前才有機會以小換大、老屋換新屋。

資料來源: 好房News 2014/08/18

不動產稅改，確定不碰房地產持有稅！財政部昨（19）日召開房地合一座談會，財政部長張盛和在會後記者會明確宣示，這波稅改僅聚焦在不動產交易所得稅，「不會動持有稅」，預計今年底完成不動產稅改方案，明年上半年推動修法。

房市改革行動聯盟等公民團體，強烈要求財政部將不動產持有稅納入改革一環，以免稅改只作半套，造成不良後果，但財長張盛和昨天表示，不動產稅制若全面革新，稅改工程將太龐大，改革採取「循序漸進、一步步來」為佳，避免對社會及產業的衝擊過大。

財政部昨天邀請不動產相關公會理事長、財稅 學者及稅改團體，以及內政部、農委會等政府機關代表，再度聚焦討論不動產交易所得稅議題。

財長張盛和在會後記者會上，轉述與會者的討論結果，包括房地合一課稅、分離課稅、給予長期持有及自用者優惠、土增稅減免應同步轉軌等四大共識。

張盛和表示，房屋稅條例才剛完成修法，調高非自住房屋稅的法定稅率，在不動產持有稅制改革上，已獲初步成果，反觀買賣不動產高額利潤，不僅炒高房價，所繳稅負也低，才是民怨積累之所在，因此將優先處理房地合一課徵所得稅。

他強調，不動產持有稅若要一併改革太龐大，不動產稅改就像人開刀一樣，針對問題對症下藥、開一次刀，一步一步來漸進改革，這樣社會及相關業界「比較受得了」。

在自住一戶免稅優惠方面，張盛和說，與會者也提出建議，應效法韓國訂定排富條款，針對持有不到2年、價值在9億韓圜（約新台幣2,870萬元）以上者，不應給予免稅優惠，財政部也將納入考慮。

總結房地合一兩場座談會，張盛和表示，除少數者，外界幾乎都很支持房地合一課稅改革，強調財政部目前為止「還沒方案」，但各界意見他聽到了，預計年底研擬出一套較適合我國的課稅方案，明年上半年推動修法。

資料來源: 中時電子報 2014/08/20

台中BRT上路後風波不斷，全線通車但半數車站施工中，被揪出不少毛病，但搭乘人數卻持續上升；交通局統計，BRT清晨6點發車、晚間11點收班，每天雙向開出220班車，日運量達3萬人次。

BRT行控中心28日已啟用，目前測試號誌系統與調整參數，預計9月中旬起「號誌優先」系統將上軌道；「行控中心」真假備受關切，交通局昨主動公布照片釋疑。

乘客熱烈討論BRT雙節公車運具，有人說「還是要蓋MRT」，也有人反駁「公車當捷運不錯啊」。

海線居民希望BRT延伸到梧棲，市府昨道安會報通過延伸段的交通維持計畫，靜宜大學往西延伸6.17公里，今年發包施工，預計明年下半年完成。

但雙節公車進站仍待微調，車門與月台間距常過大，記者直擊昨上午8點26分，雙節公車停在中正國小站，間距太大讓乘客踩空。

交通局長林良泰說，目前開放11站，8月10日會再增加6站，8月17日起全線除仁愛醫院站外，其餘20站都將開放。

資料來源: 聯合新聞網 2014/08/01

營建署日前公布今（2014）年第1季房價所得比，其中台中市的7.47較上一季減少0.67。不僅如此，受市場轉冷和打房影響，向來有房市反指標的法拍量也開始湧現。據統計，台中七期過去法拍量5年也才出現5件，但最近3個月來，就有5件法拍屋，數量直追上5年前水準。

台中七期近來法拍量湧現，群義房屋七期旗艦店專案協理林勇吉在《蘋果日報》表示，過去5年間，7期房價不斷上漲，法拍案件也才5件左右，今年可能是投資客出現資金周轉問題，才會在3個月內出現5間法拍屋，直追過去5年的法拍量。

當地房仲也表示，今年7期豪宅幾乎無人聞問，物件待售的時間較以往拉長1倍以上。雖然議價空間明顯較大，但房仲認為，多數屋主都堅守底線，使得房價不見得大幅修正，成交量卻較去年同期萎縮3成以上，買賣雙方的期望值落差大。

即使台中房市前景看淡，但網路地產王總經理陳韻如在《日光大道》節目中分析，台中這2年來都在走補漲行情，從台中七期往外擴張，一個區域、一個區域的輪漲起來，加上四號快速道路的通車，交通可及性的提高對台中地區房市也有很大助益。

資料來源; 好房News 2014/08/01

台中市BRT藍線剛上路，市府統計初期每天約2、3萬人次，儼然成為市政中心、商業區、休憩區的主要交通運輸網；交通利多帶動沿線房市議題，成為這一波熱區。

BRT自7月27日開放以來，從台中火車站至靜宜大學，每天上午6點到晚上11點、每6分鐘一班車，目前每天單向開出110班，雙向220班，幾乎班班客滿，交通局統計日載運量達3萬人次，預定9月底前會達到穩定運行狀態。

BRT貫穿台灣大道，成為沿線房市的熱門議題；住商朝富店長陳俊雄表示，BRT藍線可望提高新市政中心、新光與遠百等百貨商圈、科博與美術館區之間的交通方便度，將帶動沿線草悟道、秋紅谷綠帶區，炒熱周遭休閒觀光與房市發展。

BRT秋紅谷站與預計今年底完工的「台中大都會歌劇院」，是目前七期最受關注的兩大建設，大都會歌劇院立面已有三面拆架曲牆，外觀完美呈現。

去年普立茲克獎得主伊東豊雄設計的大都會歌劇院，外觀玻璃窗有如一瓶一瓶的酒壺，伊東稱為「壺中居」，意即欣賞歌劇時，會讓人有酒酣耳熱的陶醉；夜間建築物內部光源經玻璃帷幕及圓筒窗透出，建築物呈現多層次的美感，為周遭建物更增價值。

資料來源: 聯合新聞網 2014/08/02

「喂～您好！我是理財專員...」有沒有接到這類電話的經驗，那你是找理由掛掉還是聽一聽裡面的內容呢？其實對於還揹著房貸的人可不要錯過這個「機會」，其實銀行的功能不只是一台吐鈔機，還可以變成你降低房貸的資訊中心，即時沒有真的要把房貸轉到另一家銀行，聽到的訊息也可以讓目前的銀行，知道你這個客戶非常了解各家銀行的優惠，如果加上「貢獻度」與「關心度」，有可能讓你的房貸利率可以更優惠一些。

第一招：關心度

如果有揹房貸就會感受，房貸算是「終身大事」之一，但是你如果是跟銀行簽下二十年房貸，默默地按時還貸款，卻從不和銀行業務聯絡，又怕被行員推銷產品，辦完事能閃就閃，那可能太不關心自己的錢了！不少包租公或是理財好手其實常常「關心」銀行，當他知道你這個客戶非常關心各家銀行的優惠，通常都會得到「我幫你跟經理問問看。這時，你降低房貸可能性就比別人多一些。

第二招：貢獻度

銀行對貸款客戶並非一視同仁，其中最在意的客戶有兩種，第一種是大戶，第二種是好客戶，如果你不是第一種，就要當第二種。不僅是你甚至連和家人、親戚都在這家銀行頻繁交易，表示你的資金很活躍，銀行才會當你是個咖。

第三招：熟習度

如果常常讓銀行知道你這個客戶，這家銀行和他行的比較瞭若指掌，往往一些新的專員或是分行為了業績考量，會提出比較好的條件，才能留住你，這時你可以看他們的決定，再決定是否劈腿。

俗語說「錢四腳　人兩腳」，意思是說人追不上錢的變化，即使這樣每三個月要打電話去關心一下，至少別讓你跟錢的距離越來越遠。

資料來源: 好房News 2014/08/06

出售持有未滿二年的自用住宅，免徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），必須注意免稅要件。財政部指出，設籍對象並不包括本人或配偶的直系尊親屬，設籍對象不符規定，持有未滿二年出售的自用住宅，還是要課奢侈稅。

依據特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，即非屬該奢侈稅的課徵範圍，不論持有期間有無逾二年，出售時均免徵奢侈稅。

不過，稅捐機關常見民眾出售持有未滿二年的自用住宅，因為誤解「辦竣戶籍登記」規定，遭到稅捐稽徵機關補稅處罰。

財政部強調，奢侈稅對自用住宅的定義與所得稅、土地增值稅等利得稅，或房屋稅、地價稅等持有稅並不一致，「辦竣戶籍登記」的對象，只限所有權人、配偶或未成年直系親屬，並不包括所有權人或配偶的父母、祖父母等直系尊親屬。

因此，納稅人出售持有未滿二年，且僅有所有權人或其配偶的直系尊親屬設籍在該處的房地，仍無排除課稅的優惠。

財政部舉國稅局查獲案例表示，甲以900萬元出售持有未滿一年的房地，漏未報繳奢侈稅，經國稅局查獲補稅135萬元並處以罰鍰。甲主張他以為可依土地稅法規定，將其母親戶籍遷入，即符合自用住宅規定排除課徵奢侈稅，並無漏稅意圖，未料仍因此受罰。

現行稅法對於「自用住宅」均訂有優惠條款，但對自用住宅則訂有條件，其中包括設籍限制。以土地稅法為例，所謂自用住宅用地，是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記，直系親屬範圍則涵蓋父母、祖父母等尊親在內，較奢侈稅為寬。

財政部強調，奢侈稅是按售價全額課徵10%或15%的稅款，負擔極重，限制也較嚴格，因此實務上經常發現有民眾因為疏忽設籍規定，失去免稅資格。財政部提醒民眾，在出售持有未滿二年的不動產時，最好先向稅捐機關查詢有無奢侈稅負擔，或自行仔細檢視是否符合免稅規定，以避免重稅上身。

資料來源: 聯合新聞網 2014/07/16

央行26日公佈第4波「選擇性信用管制」，納入新北市五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣蘆竹、中壢、桃園市、龜山等8個行政區，新增購買第3屋以上房貸不得超過5成並將豪宅最高貸款下修為5成，也將限制門檻總價下調，對此業者喊話，政府若要將房市打趴，恐讓300萬個家庭「沒頭路」。

為了抑制房市炒作，央行自2010年便針對大台北地區祭出第1波「選擇性信用管制措施」，範圍包括台北市全區及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成且無寬限期，同時對同一擔保品，不得另以修繕、周轉金等名目增加貸款金額。

第2波管制措施將林口、三峽、淡水納入限制地區，並規範管制區內的第2屋貸款降至6成。2002年6月，為了透過打壓豪宅抑制房價，第3波信用管制則將雙北地區總價8000萬元以上、其他地區總價5000萬元以上豪宅貸款降至6成。

本次第4波「選擇性信用管制」新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣蘆竹、中壢、桃園市、龜山等8個行政區為管制地區，雖維持第2屋貸款上限6成，但新增第3屋貸款上限5成；豪宅定義由雙北標準8000萬元下修至北市7000萬元、新北市6000萬元，其他地區降為4000萬元，最高貸款成數也降至5成。

面對市場量縮、央行又出重手針對貸款限縮，讓業者苦不堪言，全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰便嚴厲呼籲政府，若將房地產業打趴，會讓房產相關行業300萬人「沒頭路」。

他說，今年全台房市推案量原本預估8千億元至1兆元，現在已經下修5~10％，若繼續打房，下半年房市推案大量萎縮，建商都不敢推案，現在打擊投資客囤房的初期目標已達到了，政府就不應該再打房了。

資料來源: 好房News 2014/06/27