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怕頭期款不夠，怕貸款成數不夠，這兩件事常讓首購族不知該不該下手。有網友發文詢問說，看中了一個好物件，是屋主自售，不但不用仲介費，房子舒服屋主人又好，於是開始談價錢。後來議價半天頭期款卻差了20萬左右，正舉棋不定時，沒想到屋主阿莎力地說「我借給你」。

欠頭期款跟賣方借錢會不會有風險？台大批踢踢實業坊的網友azwer表示，想買高雄楠梓區的三房物件，屋主就是房東，當場就免了仲介費，但頭期款只湊得到70萬，算算總價只能買350萬的房子，於是想賣370萬的屋主便開口，如果差20萬乾脆就借給你們，可以分期慢慢還。但網友提醒，屋主為了賺差價，如果借錢可以讓房子脫手，也或者借錢可以多賺一點，何樂而不為？

再碰到買屋只欠一點頭期款，其實也有不求人的辦法：

1.跟屋主借：有經驗的網友表示，通常屋主會設定第２順位，等借款分期還清後才會塗銷，如果利率比銀行借貸低，也不失為一個好辦法。

2.跟會：由於標會的方式具有儲蓄和借款的性質，利率也比銀行來得高，不過要小心倒會的風險。目前也有銀行推出網路標會，就算倒了也由銀行來吸收，比較有保障。

3.信貸：這是目前最普遍的小額借款方式，利率是這三種方式最高的，手續費也要先扣除，以確保帶出來的金額足夠使用，月付額也不會超過負擔。

資料來源: 好房News 2014/11/13

近來電視節目興起珠寶玉石鑑價風，現在連房屋也能在節目上鑑價。自從實價登錄上線以後，房價趨於透明化，但因為實價登錄無法明確知道物件地址及樓層，只能以區段做為參考，與實際成交行情往往還是會有一些差距。有五個因素是會影響不動產物件鑑價結果。

想要了解銀行鑑價，其實不難，坊間貸款代辦公司就提供幾個會影響不動產物件的鑑價結果，讓大家在買房子時，可以簡單抓出自己的房屋價值。

1. 嫌惡設施：像是廟、夜總會、高壓電塔這些，是大家心目中典型的嫌惡設施，只要是在附近的房子，銀行鑑價都會低一些，甚至有銀行是乾脆不承作的。

2. 住辦混合：有些銀行對於住辦混合的大樓，會因為環境較複雜，加上有可能不是拿來當自用住宅的疑慮，所以住辦混合的房子鑑價都不會比單純住宅大樓來的好。

3. 法拍數量：如果附近區域的大樓或是同棟樓的法拍數量很多，也會拉低銀行對房子的鑑價，因為法拍屋太多，銀行往往就會認定那是等級較低的區域。

4. 住戶的數量：銀行對於大樓戶數越少，住戶單純的大樓，鑑價都會比較高，原因就跟前面講的一樣，因為夠單純。

5. 特殊裝潢或改建：這類物件有時可能是助力，有時也會成阻力，得視情況而定，但對於銀行鑑價來說，有裝潢不一定就會比較高。像是最近就有新聞指出，豪宅交易時，購屋者喜歡購買毛胚屋，然後再依照自身生活需求來做設計及裝潢。

資料來源: 好房News 2014/11/13

買房不管是「先售後買」或「先買後售」，只要2年內符合4項要素，都可申請土增稅重購退稅，這對於換屋族來說，能省下了大多的土增稅費用，但是，許多屋主會以為只要2年內買或賣就符合標準，沒注意細節反而錯失了節稅機會。

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出，民眾A詢問購買土地價值大於出售土地價值，且在2年內買賣，為何不能核退土地增值稅？關鍵就在於契約簽訂日期與申報移轉日的問題。

以A案例來說，是採「先購後售」，完成移轉登記時間是2012年3月25日，出售土地訂約日2014年3月15日，是符合2年內重購退稅條件，但是，A卻忽略「申報日」的重要，當年4月20日才申報土地所有權移轉，換句話說，A簽出售契約時就應該去申報，逾期30日內申報就會以「申報日」計算2年時間，因此等於不符合退稅規定。

民眾辦理重購退稅時要留意，第1、計算方式：從購買（或出售）土地「完成移轉登記」的2年內，至「訂約日期」計算，若是逾期申報，必須在簽約起30天內申報，此時計算方式則以「逾期申報日」計算。

 第2、新購買的土地申報移轉現值，必須超過原本出售土地的移轉現值並扣除土地增值稅後，有剩下餘額；第3、舊房與新購房屋辦竣戶籍登記，出售前1年必須內沒有營業或出租使用；第4、留意2年內戶籍不能遷出。

資料來源: 好房News 2014/10/14

將房子打造成心目中理想的居住空間，是不少人的夢想，而在有限的裝潢預算中，該如何分配才能將金錢做最有效的利用？專家對此提出了「兩派」的解決辦法。以「新屋派」來說，首要目的就是把錢拿來改善格局和動線；至於「老屋派」，就優先把錢放在基礎工程，若還有剩餘的錢，才拿來購買家具。

以室內裝潢為專業的姥姥在「一桌四椅的生活」部落格指出，在決定裝潢預算分配時，應該先以屋齡分新屋和老屋兩派，新屋派建議先改善格局、動線、通風和採光，因為屋子只要有好的採光與通風，加上好的動線，就算什麼裝潢都沒有，即使買的家具不怎麼高檔，還是會住得很舒服，等到通風採光都沒問題時，就能把剩下一半以上的錢留給家具飾品。

至於有點屋齡的老屋，姥姥表示，老屋就優先把錢放在基礎工程，所謂的基礎工程不包括木作、美化工程，而是拆除、改格局、改通風採光、換水電、鋁門窗等地方，等到該換的都換了，再來買好的家具飾品，若預算花完了，這時就要以時間換取空間，先用舊家具撐著，到有錢再換新的家具。

資料來源: 好房News 2014/10/09

房地合一上路後　多屋族小心未來「雙稅夾擊」

針對持有4戶以上的多屋族，財政部日前已在全台寄發超過60萬份的「輕稅調查」，官員提醒，收到的屋主必須在10月15日前回覆，以免名下房屋將統統被列為非自住房屋，無法享有房屋稅的減稅優惠。在房地合一規劃逐漸明朗之下，由於僅有1戶的自住持有者才享有免稅優惠，預料在2016年上路後，多屋族將面臨房屋稅和房地合一稅的「雙稅夾擊」。

財政部官員表示，針對本人、配偶及未成年子女持有房屋合計在4戶以上者，房屋所在地的地方稅稽徵機關已陸續寄送逾60萬份的「自住房屋申請輔導通知」。這項「輕稅調查」將視屋主自行勾選其中3戶作為自住房屋，以便適用1.2％的房屋稅優惠稅率，若在10月15日前未回覆者，名下房屋將被視為非自住房屋，待明（2015）年5月開徵104年度的房屋稅時，一律被課1.5％以上的稅率。

另外，規劃多時的房地合一也逐漸明朗化，財政部表示，目前研擬方向為只有1戶自住使用者、且要持有5年以上、出售總價低於3000萬才能享有免稅優惠，「但仍有豁免條款」。意謂多屋族未來除了每年該繳的房屋稅外，在房地合一預計2016年上路後，也同時面臨了稅負加重的情形。

資料來源: 好房網News 2014/10/01

錢不夠就這樣買　非公寓不可的3個理由

地政局日前公布6月的住宅價格指數，在單價高的套房激勵下，北市平均房價仍續漲，不過公寓產品卻是統計以來首次出現大跌，跌幅將近4.2％。首購族在資金有限的情況下，專家認為應該「先求有再求好」，房價比預售屋便宜2成的公寓自然成了首選，和公設比高的大樓相比，公寓的「超高坪效」也被視為一大優點之一。

房價比預售便宜2成

逛著美輪美奐的樣品屋、看著手中的藍圖，幻想著眼中的模型就是未來的家，房仲業者陳錫琮在《Yahoo！奇摩房地產》指出，很多年輕人都被又新又漂亮的預售屋所吸引，買了才發現超出負擔範圍，與其如此，第一次買房不如先挑一般公寓，房價還便宜2成。

利用「看屋」練習殺價技巧

房產專家邱愛莉也在《House123》指出，首購族由於沒什麼購屋經驗，加上中古屋市場物件較多，她建議可以先從中古屋開始看，也能藉此練習到較多的看屋及議價技巧。

低公設比的「超高坪效」

邱愛莉說，一般電梯大樓的公設比都偏高，有些新大樓的公設甚至在33％以上，反觀無電梯公寓的公設比大多落在10 %以下，有些甚至沒有登記公設。她舉例，若以公設比0％的公寓和33％的新大樓比較，同樣買進25坪的室內空間，公寓權狀坪數只要25坪，新大樓卻需要買到37.3坪。

資料來源: 好房網News 2014/09/30

「車位行情價」怎麼算？　3大簡易估價報你知

國人最愛的投資商品，房市和股市，根據中央大學台灣經濟發展研究中心調查，9月份信心指數居然雙雙下降，顯見民眾對於兩項投資的「錢」景保守看待。對於有些投資預算的民眾來說，投資停車位似乎是不錯的選擇，三立新聞曾報導，台中有建商曾買下舊社區地下一樓改建停車場，投報率有4%，比起租金投報率的1.57%高出許多。但如何估算出車位的行情呢？有三大簡易估算法。

1.平面車位：車位價格隨著房價區域行情而有所變動，根據房產部落格專家分析，計算方式通常是「當地房屋單價乘以3到5倍，等於平面車位價格」。如果是房價炒得過高的區域，倍數要選擇低的。例如大安區平均房屋單價是每坪100萬，那平面車位就落在300-500萬左右，和實價登錄的價格相去不遠。

2.機械車位：由於機械車位有維修、啟動需等待、故障等問題，車位價值相對減少，簡易算法是平面車位的6-7折。比如說坡道平面車位100萬，機械車位就是60-70萬左右，如果是郊區的房子兩者價差就越小，原因在於郊區土地較為便宜，比較不會規劃機械車位。

3.樓層有差：市中心常會看到大樓停車場涵蓋地下好幾層樓，每一層樓的車位價格當然不一樣，專家估算，越往下走價格越低，每層樓可以差到10到20萬，越是精華區價格差越多。

房產業者徐佳馨表示，由於車位很難貸款，選擇投資停車位的民眾多以現金買賣，目前承作停車位貸款的銀行，利率從5.43%起跳，門檻較高，但因停車位沒有房屋折舊問題，平面車位相對獲利較簡單。地段選擇也很重要，徐佳馨提醒，老舊社區因為早期沒有規畫停車位，獲利還優於新社區，商辦區也比住宅區有利。

資料來源: 好房網News 2014/09/30

房貸寬限期人人適用?!　3大類型才適合

只還利息不還本金的寬限期真的好用嗎？有專家指出，其實這種還款方式未必適合所有人，建議自住客使用前還是好好衡量一下，以免操作資金槓桿失靈而淪為屋奴，甚至房子遭到法拍！不過，若為以下三種類型的購屋族群，則不盡然。

何謂「還息不還本」的寬限期？指的是房貸借款人在約定期間內，每月只需支付利息而暫不還貸款本金，通常是3到5年，待寬限期結束後，才會對貸款發放金額按照合約約定的本金利息平均攤還。

在低利的環境下，購屋人在寬限期內的還款壓力非常低，一旦期滿後，每月不僅要攤還利息，連之前的本金也要一併攤還，每月還款壓力倍增，也就是說，原本用20年攤還的本金，被壓縮到17年來還，甚至更短。

當然，有人運用如此高度操作資金槓桿的模式，房子一間一間地買，但銀行業者提醒，並非所有人都能使用寬限期，銀行會視個人的信用狀況、還款能力及擔保品價值等去評估。

綜上所述，如此「先甘後苦」的還款方式並非人人都適用，房產專家張欣民在奇摩房地產指出，只有下列這三種族群才適合：

1. 短進短出投資客

投資客短線進出，當然要將房子持有年限的成本壓到最低越有利，儘管現在有奢侈稅管制，仍有投資客利用這段「綁約」期間使用寬限期，再把房子出租來養房貸，同時避開了奢侈稅也賺到了價差。

2. 先買後賣換屋族

有換屋需求者，常會遇到舊屋尚未售出而購買新房的資金又不足的窘境，張欣民表示，這時候就可好好利用寬限期，由於將舊屋出售後就會有大筆資金入袋，不僅不用煩惱還款問題，甚至還加速本金之攤還，待寬限期屆滿後，每月的房貸支出未必更加沉重。

3. 未來兩、三年確定有獎金或紅利者

假設你是可以確定兩、三年後會有紅利、獎金或賣股票等大筆進帳者，假設現在遇到很喜歡的標的，又苦無資金，不妨好好運用寬限期。

然而，張欣民提醒，若為自住型買家或還款能力不足者最好別用，以免日後利率走升，繳不出房貸。相同的建議，房產專家范世華也曾提出，他說，自住客可延長還款期，但不要使用寬限期，除非是追求暴利的投資客。

資料來源: 好房News 2014/09/30

比價效應發酵　台中市外環補漲啟動

台中市中心房價居高不下，年輕人收入趕不上房價變化，收入不高的小家庭、首購族只能望屋興嘆，反觀外環區如南區，生活機能完備、建設完整，且交通網路便捷，不少購屋民眾選擇移居，以距離換取相對親切房價，讓近期南區不論新成屋、中古屋市場都趨於熱絡。

南區主要商圈由復興路、文心南路、大慶街、學府路構成，群義房屋南區復興店協理劉建忠說明，未來在鐵路高架化完成後，南區有大慶車站、靠近國家圖書館的五權站，中山醫學院旁還有預定捷運綠線G13站，促使民眾投入卡位，沿線房價上漲，建商推案熱區也從七期一路延伸至南屯、南區。

南區是今年補漲力道最猛的行政區，卻屬房價相對親民區段。台中北屯及南區因為可開發土地較多，成為當前建商推案新寵。房仲建議，預算較少的購屋族，不妨往南區看屋，雖然今年有不小的補漲行情，但與其他區域相較，房價基期仍低，加上有烏日高鐵、台鐵高架化等題材，未來機能性不差。

劉建忠分析，南區主要有大慶、美村南路及台中高工商圈，尤其以好市多、中山醫學院所在的大慶商圈最熱鬧，有「新八期」之稱。另外以台中高工為中心向外延伸，高工路、工學路、美村南路也是成熟商圈，吃喝採買一應俱全，中型賣場有楓康超市、全聯、寶雅等；大型量販店有愛買，車程5分鐘內可達，傳統市場如工學市場、大慶黃昏市場近在咫尺。

台中第13期市地重劃工程也在南區，最後一塊拼圖近期到位，地政局指出，總面積52.34公頃的第四標重劃區，將在三年內完工，屆時結合台鐵高架化工程，可為南區注入一股發展新動力，預料南區發展將比其他區域更快。

資料來源: 好房News 2014/10/01

無論房市多空　都適合買房的3種人

房市多空消息交雜，看得購屋族是霧裡看花，越看越花，不知從何下手，該不該現在進場，深怕自己買不到最低點！不過，在負擔能力足夠的前提下，其實有3種類型的人是可以不用理會景氣多空，現在進場，早買早享受。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，今年房市在政策管控下，買氣確實處於盤底階段，不過隨著經濟景氣向上趨勢確立，且政府打房已見效，短期投資的情形已在市場上銷聲匿跡，房市回歸供需基本面。

不僅如此，房地合一、實價課稅的政策方向亦逐漸明確，儘管房市短期盤整但長期看多，有購屋需求的民眾可以趁現在議價空間大，選擇具有重大建設題材或交通議題的區塊挺進，順利成家。

凍薪小資、月光族　把買房當儲蓄

長遠來看，基於房市基本買盤依舊穩固，且現下處於低利環境，不只業者，也有專家建議不大敢投資高風險投資商品的民眾不妨將買房當理財，把錢放到房地產，獲益絕對比定存大，賴淑惠就建議，尤其是單身小資女一定要買房，景氣越冷，越要進場，因為買房可以抗通膨、租不如買，把在寬限期內所要繳的利息當作是房租，待快到期再脫手，一來一往的收益，絕對是把錢傻傻地放銀行來得聰明穩當。

大額定存族　撥部分資金到房產

也有房產雜誌的分析，凍薪族、月光族以及大額定存族，無論景氣冷暖，都應該要趁現在進場！基於薪資漲幅趕不及通膨，只要通膨加速，房價便易漲難跌。至於每個月薪水都歸零的月光族，更是要藉著房貸強迫自己儲蓄，養成理財觀念。

資料來源: 好房News 2014/10/01